A venda de um imóvel pode representar um ganho financeiro importante, mas também trazer surpresas desagradáveis na hora de entregar a declaração de IRS. As mais-valias imobiliárias são uma realidade fiscal que muitos portugueses só descobrem tarde demais.
Compreender este mecanismo é essencial para quem pretende vender um imóvel sem ser apanhado desprevenido pelo fisco.
O que são afinal as mais-valias imobiliárias?
Em termos simples, mais-valia é o lucro que obtém quando vende um imóvel por mais do que o comprou. Parece óbvio? Não é bem assim.
O fisco não olha apenas para a diferença entre o preço de compra e venda. Há uma série de ajustamentos que podem trabalhar a seu favor, ou contra si, se não souber usá-los.
A lógica do Estado é clara, se ganhou dinheiro com a venda, parte desse lucro deve ser partilhada através de impostos. Mas a lei também prevê várias formas de reduzir ou eliminar essa tributação.
Como calcular as suas mais-valias?
O cálculo segue esta fórmula:
Mais-valia = Valor de venda – (Valor de aquisição × Coeficiente) – Encargos dedutíveis
Valor de venda inclui:
- Preço efetivo da venda
- Indemnizações ou seguros recebidos
- Subsídios relacionados com a transação
Valor de aquisição e encargos dedutíveis:
- Preço original de compra
- IMT e imposto de selo pagos na compra
- Custos de escritura e registos
- Benfeitorias documentadas (esta é crucial!)
- Reparações e melhorias com fatura
- Custos de mediação na venda
O segredo dos coeficientes de desvalorização
Se comprou o imóvel antes de 1989, tem direito a aplicar coeficientes que ajustam o valor de aquisição à inflação. Estes coeficientes são publicados anualmente pela Autoridade Tributária e podem ser substanciais.
Exemplo prático: Um apartamento comprado em 1985 por 25.000€ pode ter o seu valor ajustado para mais de 50.000€ através destes coeficientes, reduzindo significativamente a mais-valia.
Caso prático: Como funciona na vida real
A Maria comprou uma casa em 2015 por 180.000€ e vendeu-a este ano por 280.000€.
Custos iniciais:
- Preço de compra: 180.000€
- IMT: 5.400€
- Escritura e registo: 2.000€
- Total: 187.400€
Benfeitorias documentadas:
- Nova cozinha (2020): 12.000€
- Remodelação de casa de banho (2022): 6.000€
- Isolamento térmico (2023): 8.000€
- Total: 26.000€
Custos de venda:
- Mediação: 8.400€
- Certificado energético: 350€
- Total: 8.750€
Cálculo final:
- Valor líquido da venda: 280.000€ – 8.750€ = 271.250€
- Valor total de aquisição: 187.400€ + 26.000€ = 213.400€
- Mais-valia: 271.250€ – 213.400€ = 57.850€
A tributação: Quanto vai realmente pagar?
Aqui está a boa notícia, apenas 50% da mais-valia conta para o IRS.
No caso da Maria:
- Mais-valia tributável: 57.850€ ÷ 2 = 28.925€
- Se estiver no escalão de 35%, pagará: 28.925€ × 35% = 10.124€
Sem planeamento adequado, Maria pagaria mais de 10.000€ em impostos. Mas há formas de reduzir ou eliminar este valor.
As isenções que o podem salvar de pagar impostos
1. Habitação própria permanente
A isenção total é possível se:
- Viveu no imóvel como residência habitual por pelo menos 24 meses
- O valor de venda não ultrapassa 633.000€ (limite para 2025)
- Ou reinveste o valor numa nova habitação própria
2. Reinvestimento em nova habitação
Mesmo que não seja habitação permanente:
- Tem 36 meses para reinvestir após a venda
- O valor reinvestido deve ser igual ou superior à mais-valia
- Aplica-se mesmo a segundas habitações
3. Idade e situações especiais
- Mais de 65 anos: isenção total se reinvestir em certos produtos financeiros ou nova habitação
- Pessoas com deficiência (>60%): direito a isenção especial
- PPR e outros produtos: algumas aplicações qualificam para isenção
Estratégias legais para reduzir as suas mais-valias
Guarde todas as faturas
Cada euro gasto em melhorias documentadas reduz a sua mais-valia:
- Remodelações de cozinhas e casas de banho
- Substituições de telhados e coberturas
- Sistemas de aquecimento e ar condicionado
- Melhorias de eficiência energética
- Ampliações licenciadas
Planeie o momento da venda
- Vender após os 65 anos para aproveitar isenções
- Confirmar se qualifica como habitação própria permanente
- Sincronizar venda e compra de nova habitação
Erros comuns que custam caro
1. Não documentar benfeitorias
Muitos proprietários fazem obras, mas não guardam as faturas. Resultado, pagam impostos sobre melhorias que fizeram no imóvel.
2. Ignorar custos de aquisição
IMT, escrituras, registos, tudo conta para reduzir a mais-valia, mas muitos esquecem-se de os incluir.
3. Não planear o reinvestimento
Vender hoje e pensar em comprar “mais tarde” pode custar milhares em impostos evitáveis.
4. Desconhecer as isenções
Muitos contribuintes pagam impostos que poderiam ser totalmente evitados com planeamento adequado.
Quando procurar ajuda profissional?
Considere aconselhamento especializado se:
- A mais-valia é superior a 50.000€
- Tem múltiplos imóveis
- Há heranças ou divórcios envolvidos
- Existem imóveis no estrangeiro
- A sua situação fiscal é complexa
O que muda em 2025?
Para 2025, mantenha-se atento a:
- Possíveis alterações nos limites de isenção
- Novos coeficientes de desvalorização
- Mudanças nas taxas de IRS
- Alterações nas regras de reinvestimento
Conclusão: Planeamento é a chave
As mais-valias imobiliárias podem representar uma fatia significativa dos seus impostos anuais. A diferença entre pagar o mínimo legalmente exigido e entregar milhares desnecessários ao fisco está no planeamento.
Lembre-se, otimização fiscal não é fugir aos impostos, é pagar apenas o que é justo, aproveitando todas as oportunidades legais disponíveis.
Se está a pensar vender um imóvel, não deixe para última hora. Um bom planeamento fiscal pode poupar-lhe milhares de euros e evitar surpresas desagradáveis na declaração de IRS.
A regra de ouro: antes de assinar qualquer promessa de compra e venda, certifique-se de que compreende totalmente as implicações fiscais da transação. O que não sabe pode custar-lhe caro.
Consulte aqui mais informações: https://prismaglobal.pt/mudar-de-casa-plano-para-novo-comeco/
Intermediário de crédito vinculado, registado no Banco de Portugal: 7747
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