Entenda como este rácio determinado pelo Banco de Portugal afeta a aprovação do seu financiamento e descubra se está dentro dos limites permitidos
Sonha com a casa própria, mas o banco recusou o seu pedido de crédito? A resposta pode estar numa sigla de quatro letras: DSTI. Este indicador, que mede o peso das suas dívidas no rendimento mensal, tornou-se um dos principais obstáculos para quem procura financiamento em Portugal. Mas afinal, o que é o DSTI e como pode preparar-se para não ter surpresas desagradáveis?
O que é o DSTI?
O DSTI (Debt Service-to-Income) é um rácio financeiro que compara o total dos seus encargos mensais com dívidas ao seu rendimento líquido. Em português, podemos traduzi-lo como “rácio de esforço de endividamento” ou simplesmente “taxa de endividamento”.
Este indicador foi implementado pelo Banco de Portugal em 2018 e reforçado em 2022, com o objetivo de proteger tanto os consumidores como o sistema financeiro, evitando situações de sobre-endividamento que possam levar ao incumprimento.
Na prática, o DSTI responde a uma pergunta simples: que percentagem do seu salário líquido está comprometida com o pagamento de dívidas?
Como se calcula o DSTI?
O cálculo do DSTI é relativamente simples, mas requer atenção aos detalhes:
DSTI = (Encargos Mensais com Dívidas ÷ Rendimento Líquido Mensal) × 100
O que entra nos encargos mensais?
- Prestação do crédito habitação (que está a solicitar ou que já tem)
- Prestações de crédito automóvel
- Crédito pessoal ou consolidado
- Cartões de crédito (valor utilizado)
- Descobertos bancários
- Crédito ao consumo
- Outras responsabilidades de crédito
O que conta como rendimento líquido?
- Salário líquido (após descontos)
- Subsídios de férias e Natal (divididos por 12 meses)
- Rendimentos de trabalho independente
- Pensões
- Rendas recebidas (geralmente 70% do valor)
- Outros rendimentos regulares e comprováveis
Exemplo prático:
Imagine que um casal tem um rendimento líquido conjunto de 2.500€ por mês. Pretende solicitar um crédito habitação com uma prestação de 750€, tem um crédito automóvel com prestação de 250€ e utiliza regularmente 150€ do cartão de crédito.
Cálculo:
- Encargos totais: 750€ + 250€ + 150€ = 1.150€
- DSTI = (1.150€ ÷ 2.500€) × 100 = 46%
Quais são os limites do DSTI?
O Banco de Portugal estabeleceu limites máximos para o DSTI que os bancos devem respeitar na concessão de novos créditos à habitação:
Limites Gerais (desde 2022):
- 50% para crédito habitação própria permanente
- 40% para crédito habitação secundária ou investimento
Existe alguma flexibilidade?
Sim, os bancos podem conceder até 20% dos novos créditos com DSTI superior a estes limites, mas nestes casos aplicam-se regras adicionais mais restritivas relativamente ao LTV (Loan-to-Value, ou seja, o montante do empréstimo face ao valor do imóvel).
Situações que podem ter tratamento diferenciado:
- Clientes com rendimentos muito elevados
- Situações de transferência de crédito entre instituições
- Jovens até 35 anos (podem beneficiar de algumas condições mais favoráveis em programas específicos)
Porque pode o DSTI impedir ou dificultar o crédito?
O DSTI elevado é uma das principais razões para recusa de crédito habitação em Portugal. Compreender o porquê é fundamental:
1. Proteção do consumidor
Um DSTI acima dos 50% significa que metade ou mais do seu rendimento está comprometido com dívidas. Isto deixa pouca margem para imprevistos como desemprego, doença ou despesas inesperadas. O Banco de Portugal considera que acima deste limite, o risco de incumprimento aumenta significativamente.
2. Estabilidade do sistema financeiro
A crise financeira de 2008 mostrou os perigos do crédito excessivo. Ao limitar o DSTI, o regulador procura evitar uma nova crise de endividamento das famílias portuguesas.
3. Obrigação legal dos bancos
As instituições financeiras são obrigadas a cumprir estes limites. Mesmo que o banco queira aprovar o seu crédito, ultrapassar os limites do DSTI pode resultar em sanções.
4. Avaliação de risco
Para o banco, um DSTI elevado significa maior risco de incumprimento. Mesmo dentro dos limites, um DSTI próximo dos 50% pode resultar em condições menos favoráveis, como taxas de juro mais altas ou exigência de garantias adicionais.
DSTI vs Taxa de esforço: Qual a diferença?
Muitas pessoas confundem DSTI com taxa de esforço, mas são conceitos distintos embora relacionados:
Taxa de Esforço
- Mede apenas o peso da prestação do novo crédito habitação no rendimento
- Cálculo: (Prestação do crédito habitação ÷ Rendimento líquido) × 100
- É um conceito mais antigo e ainda utilizado pelos bancos
- Limite recomendado: tradicionalmente entre 30% e 35%
DSTI
- Mede o peso de todas as dívidas no rendimento
- Inclui crédito habitação + crédito automóvel + cartões de crédito + outros créditos
- É uma medida mais abrangente e rigorosa
- Limite máximo: 50% (habitação própria permanente)
Exemplo comparativo:
Um cliente com rendimento de 2.000€ pretende um crédito habitação com prestação de 600€. Tem ainda um crédito automóvel de 200€/mês.
- Taxa de esforço: (600€ ÷ 2.000€) × 100 = 30% ✓
- DSTI: (800€ ÷ 2.000€) × 100 = 40% ✓
Neste caso, ambos os indicadores estão dentro dos limites. No entanto, se o cliente tivesse mais 300€ de outras dívidas, o DSTI subiria para 55%, ultrapassando o limite permitido, mesmo mantendo a taxa de esforço nos 30%.
Como melhorar o seu DSTI?
Se o seu DSTI está elevado, existem estratégias para o reduzir antes de solicitar crédito habitação:
1. Liquidar créditos de menor valor
Priorize o pagamento de créditos pessoais, cartões de crédito ou crédito automóvel que estejam próximos do fim. Cada dívida eliminada melhora o seu DSTI.
2. Consolidar créditos
Juntar vários créditos num só pode reduzir a prestação mensal total, embora possa aumentar o prazo e o custo total do crédito. Avalie se compensa no seu caso.
3. Aumentar o rendimento
Considere incluir um co-titular no crédito (cônjuge, familiar) ou comprovar rendimentos adicionais que não tenha declarado anteriormente.
4. Aumentar a entrada inicial
Quanto maior o valor que conseguir dar de entrada, menor será a prestação mensal e, consequentemente, melhor o DSTI.
5. Alongar o prazo do crédito
Aumentar o prazo reduz a prestação mensal, mas aumenta o custo total. Use esta opção com cautela e apenas se necessário para cumprir o limite do DSTI.
6. Reduzir limites de cartões de crédito
Mesmo que não utilize o saldo todo, os bancos consideram o limite disponível como potencial endividamento. Reduza os limites dos seus cartões.
7. Cancelar cartões não utilizados
Ter vários cartões de crédito ativos, mesmo sem saldo devedor, pode penalizar a sua análise de crédito.
Dicas práticas antes de pedir crédito habitação
Antes de iniciar o processo de pedido de crédito:
- Calcule o seu DSTI atual usando a fórmula apresentada
- Peça o seu mapa de responsabilidades de crédito ao Banco de Portugal (através do Portal do Cliente Bancário)
- Organize a documentação de todos os seus rendimentos
- Elimine dívidas desnecessárias com antecedência mínima de 3 meses
- Considere o recurso a um intermediário de crédito especializado, como a Prisma Global, que pode ajudar a encontrar as melhores soluções para o seu perfil
Conclusão
O DSTI é hoje um dos indicadores mais importantes na análise de crédito em Portugal. Compreender o seu significado, saber calculá-lo e, mais importante, mantê-lo dentro de limites saudáveis é essencial para quem pretende realizar o sonho da casa própria.
Lembre-se: mais do que cumprir os requisitos dos bancos, manter um DSTI equilibrado é cuidar da sua saúde financeira e garantir que o crédito habitação seja uma conquista e não um fardo.
Precisa de ajuda para avaliar o seu DSTI ou encontrar a melhor solução de crédito habitação? A Prisma Global está preparada para analisar o seu caso e encontrar as melhores condições junto das instituições financeiras, maximizando as suas probabilidades de aprovação.
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Intermediário de crédito vinculado, registado no Banco de Portugal: 7747
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