Para milhares de jovens portugueses, a maior barreira à compra de casa própria não é a prestação mensal, é a entrada inicial. A Garantia Pública veio alterar essa realidade, permitindo ao Estado garantir até 15% do crédito habitação. Explicamos o que é, quem pode beneficiar e o que deve saber antes de contratar.
Comprar a primeira casa em Portugal tornou-se, para muitos jovens, um objetivo cada vez mais difícil de alcançar. O aumento significativo dos preços dos imóveis na última década, aliado à exigência de uma entrada inicial por parte dos bancos, geralmente cerca de 10% do valor do imóvel, representa um obstáculo elevado, que pode facilmente ultrapassar os 20.000 ou 30.000 euros nas principais cidades do país.
Foi para responder a este desafio concreto que o Governo criou a Garantia Pública, uma medida que permite ao Estado atuar como fiador de parte do crédito habitação de jovens até aos 35 anos, possibilitando, em muitos casos, o financiamento até 100% do valor do imóvel, sem necessidade de entrada inicial.
O que é, exatamente a Garantia Pública?
Na sua essência, a Garantia Pública é um mecanismo de fiança estatal. O Estado português compromete-se a garantir junto do banco até 15% do valor do crédito contratado. Com essa segurança adicional, a instituição financeira pode emprestar o montante total do imóvel, incluindo a parte que normalmente teria de ser coberta pelo comprador como entrada.
Em paralelo, a medida inclui a isenção do Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) e do Imposto do Selo sobre a aquisição do imóvel, uma poupança que, dependendo do valor da habitação, pode representar vários milhares de euros. Note-se que o Imposto do Selo associado ao próprio contrato de crédito continua a ser devido.
Quem pode beneficiar desta medida?
A Garantia Pública não é universal, destina-se a um perfil específico de comprador. Para ser elegível, o requerente tem de cumprir todos os seguintes requisitos em simultâneo:
Critérios de elegibilidade:
- Ter entre 18 e 35 anos (se forem dois titulares, ambos devem cumprir este requisito);
- Ter residência fiscal em Portugal;
- Não ser proprietário de qualquer outro imóvel, nem parcialmente;
- O crédito destinar-se exclusivamente à compra da primeira habitação própria e permanente;
- Rendimentos anuais brutos não superiores a 86 634 euros (8.º escalão de IRS, podendo ser considerado em conjunto);
- O imóvel não pode ter um valor superior a 450 000 euros;
- Não ter dívidas à Autoridade Tributária nem à Segurança Social;
- Nunca ter beneficiado desta Garantia anteriormente.
Um exemplo prático: como funciona na realidade
Para perceber o impacto concreto desta medida, vale a pena ver um exemplo simples:
Simulação de compra com Garantia Pública
- Valor do imóvel: 250 000 €
- Entrada normalmente exigida (10%): 25 000 €
- Garantia do Estado (até 15%): até 37 500 €
- Valor que o comprador precisa de ter disponível: 0 € (sem considerar outros custos associados)
- Crédito total financiado pelo banco: 250 000 €
- Duração da garantia do Estado: 10 anos
Após o prazo de 10 anos, a garantia estatal cessa: o comprador passa a ser o único responsável pela totalidade da dívida, tal como acontece num crédito habitação convencional. O prazo total do empréstimo permanece inalterado.
O papel do banco mantém-se
A existência da Garantia Pública não significa aprovação automática do crédito. Os bancos continuam a realizar a sua análise de risco habitual, avaliando fatores como:
- Taxa de esforço (normalmente até cerca de 30–35% do rendimento mensal)
- Estabilidade profissional
- Histórico financeiro
A garantia do Estado funciona como um reforço de segurança para o banco, mas não substitui a avaliação da capacidade financeira do cliente.
Além disso, é possível renegociar as condições do crédito durante o período de vigência da garantia, desde que tal não implique um aumento do montante garantido pelo Estado.
Quais os riscos a considerar?
Embora facilite o acesso à compra de casa, esta medida implica um maior nível de endividamento inicial, o que pode aumentar o risco financeiro, especialmente em cenários de subida das taxas de juro ou redução de rendimentos.
É, por isso, essencial avaliar cuidadosamente a sustentabilidade do crédito a longo prazo.
Até quando está disponível?
A medida encontra-se em vigor até 31 de dezembro de 2026. Todos os contratos formalizados até essa data, que cumpram os critérios definidos, podem beneficiar da Garantia Pública. Não existe informação oficial sobre uma eventual extensão do prazo além dessa data.
Pode ser acumulada com outros apoios?
Sim.A Garantia Pública é acumulável com outras isenções fiscais dirigidas a jovens compradores, nomeadamente a isenção de IMT Jovem e de Imposto do Selo sobre a aquisição, bem como a isenção de emolumentos notariais, desde que o imóvel cumpra os respetivos critérios. Trata-se, portanto, de uma medida que pode ser combinada com outros instrumentos de apoio à habitação para jovens disponíveis em 2026.
Quando pode cessar a garantia?
A Garantia pode cessar antes dos 10 anos em situações específicas:
- O imóvel deixar de ser habitação própria e permanente;
- Prestação de informações falsas ou omissões relevantes;
- Alterações contratuais que aumentem o risco para o Estado.
Nestes casos, o mutuário assume integralmente a responsabilidade sobre o crédito em dívida.
Em resumo
- Destinada a jovens entre os 18 e os 35 anos para compra da primeira habitação
- O Estado garante até 15% do crédito, permitindo financiamento a 100%
- Inclui isenção de IMT e Imposto do Selo sobre a aquisição
- Imóvel não pode ultrapassar os 450 000 euros
- Garantia em vigor durante 10 anos; após esse prazo, responsabilidade total é do mutuário
- Disponível até 31 de dezembro de 2026
Apoio na Decisão
Para quem pondera recorrer à Garantia Pública, o apoio especializado pode fazer a diferença na análise de viabilidade e na escolha da melhor solução de crédito. A Prisma Global acompanha jovens compradores em todo o processo, desde a simulação até à contratação, ajudando a tomar decisões informadas e ajustadas à realidade financeira de cada cliente.
Consulte aqui mais informações: https://prismaglobal.pt/credito-habitacao-em-2026-um-plano-seguro-ou-uma-aventura/
Intermediário de crédito vinculado, registado no Banco de Portugal: 7747
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