Comprar casa em Portugal implica mais do que negociar o preço com o vendedor. Entre os custos adicionais, há um que todos os compradores conhecem de nome, mas poucos compreendem totalmente: o IMT, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis.
O que é o IMT?
O IMT é um imposto que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, ou seja, sempre que há uma compra e venda de uma casa, terreno ou outro imóvel. É pago ao Estado pelo comprador e constitui uma das principais fontes de receita dos municípios portugueses.
Em termos simples, o IMT é o custo fiscal associado à aquisição de um imóvel. Este imposto deve ser pago antes da escritura, uma vez que o comprovativo do pagamento é exigido no momento da formalização da compra.
Em que situações tenho de pagar IMT?
O IMT aplica-se à maioria das transações de compra e venda de imóveis, incluindo:
- Aquisição de habitação própria permanente (a casa onde o comprador vai residir);
- Aquisição de segunda habitação ou casa de férias;
- Compra de terrenos para construção;
- Transmissão de imóveis urbanos e rústicos, seja por contrato de compra e venda, dação em pagamento ou permuta.
Como se calcula o valor do IMT?
O cálculo do IMT baseia-se no valor mais alto entre o preço declarado na escritura e o valor patrimonial tributário (VPT), inscrito nas Finanças. A partir daí, aplica-se uma taxa progressiva que varia consoante o tipo de imóvel e a sua finalidade, habitação própria e permanente, secundária ou outros tipos de propriedades.
Fórmula de cálculo:
IMT = (Valor tributável × Taxa aplicável) – Parcela a abater
As taxas e a parcela a abater são publicadas anualmente pela Autoridade Tributária (AT) e variam conforme três critérios:
- Tipo de imóvel – urbano ou rústico;
- Localização – Continente ou Regiões Autónomas;
- Finalidade – habitação própria permanente, secundária ou outros fins (como investimento ou arrendamento).
O que é o valor patrimonial tributário (VPT)?
O VPT representa o valor atribuído ao imóvel pelas Finanças e é determinado segundo os critérios definidos no código do imposto municipal sobre imóveis (CIMI).
O seu cálculo considera diversos fatores:
- Área bruta de construção e terreno;
- Idade e estado de conservação do imóvel;
- Localização e qualidade da zona envolvente;
- Tipo de utilização (habitação, comércio, serviços, etc.).
O VPT pode ser consultado na caderneta predial disponível no Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt).
Quais as isenções em vigor?
Em 2025, destacam-se as seguintes isenções do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT):
- Isenção jovem (até 35 anos): adquirentes com até 35 anos de idade, na compra da primeira habitação própria e permanente, ficam isentos de IMT (e Imposto do Selo) para imóveis até 324.058 €.
- Para compras entre 324.058 € e 648.022 €, aplica-se isenção parcial: a isenção cobre até 324.058 €, e apenas o valor que exceder paga imposto.
- Para imóveis superiores a 648.022 €, não há isenção de IMT ou do Imposto do Selo.
- Isenção para imóveis de valor baixo (1.º escalão): para prédio urbano ou fração destinada a habitação própria e permanente, se o valor tributável não exceder o limite do primeiro escalão (104.261 € em Portugal Continental) aplica-se taxa 0 %.
Outras isenções previstas:
• Aquisições para revenda por sociedades imobiliárias, em determinadas condições.
• Imóveis destinados ou objeto de reabilitação urbanística.
• Aquisições classificadas como imóveis de interesse nacional, público ou municipal.
Onde e quando se paga?
O IMT é pago através do Portal das Finanças ou diretamente nos balcões da Autoridade Tributária, antes da celebração da escritura. Sem esse comprovativo, o notário não pode concluir a transação.
Porque é importante conhecer o IMT?
Entender o IMT é essencial para quem planeia comprar casa. Este imposto pode representar milhares de euros adicionais no orçamento e, se não for devidamente considerado, pode comprometer a concretização da compra.
Planeamento financeiro e simulação antecipada são, por isso, passos fundamentais para qualquer comprador informado.
Conclusão
O IMT continua a ser um dos impostos mais relevantes no mercado imobiliário português. Conhecê-lo bem é mais do que uma questão de burocracia, é uma forma inteligente de preparar a compra da casa dos seus sonhos com segurança e transparência.
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