Tem um terreno rústico e gostaria de poder construir nele? Com as recentes alterações à legislação, tornou-se possível transformar determinados terrenos rústicos em urbanos, mas o processo não é automático nem se aplica a todas as situações. Neste guia, explicamos o que mudou, quais os requisitos e onde se deve dirigir para concretizar este objetivo.
O que mudou com a nova lei dos solos?
A Lei dos Solos, em vigor desde 29 de janeiro de 2025, criou um regime especial que permite reclassificar terrenos rústicos como urbanos, desde que sejam cumpridas regras rigorosas.
Esta alteração surge como resposta à crise habitacional, procurando aumentar a oferta de solo para construção de forma controlada.
Contudo, esta possibilidade não é universal: pelo menos 70% da área construída em terrenos reclassificados deve destinar-se a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados.O objetivo declarado é aumentar a disponibilidade de terrenos para habitação, especialmente em áreas com alta procura habitacional.
Tipos de Terreno: entenda as diferenças
Terreno urbano: área urbanizada, com infraestruturas (água, eletricidade, saneamento, acessos) e viabilidade de construção.
Terreno urbanizável: zona ainda não totalmente infraestruturada, mas com previsão de urbanização no planeamento municipal.
Terreno rústico: destinado a atividades agrícolas, pecuárias ou florestais, com construção muito limitada.
Como saber se o seu terreno é rústico e se pode ser reconvertido?
Antes de comprar ou construir num terreno rústico, verifique a sua classificação e potencial.
Pode fazê-lo de duas formas:
- Nas Finanças, consultando a Caderneta Predial, que indica a classificação fiscal do terreno.
- Na Câmara Municipal, através do Plano Diretor Municipal (PDM) – o documento que define o uso permitido do solo.
É o PDM que determina se pode construir. A classificação das Finanças é apenas tributária e pode divergir da urbanística.
Construir para habitação própria: É possível?
A resposta curta é: depende, mas é complicado e com muitas limitações.
Para construir uma casa para morar num terreno rústico, terá de:
- Reclassificar o terreno para urbano através de um pedido à câmara municipal
- Integrar a construção num projeto maior onde pelo menos 70% seja destinado a habitação acessível ou pública, o que implica normalmente um loteamento
- Respeitar limites de custo por metro quadrado para habitações de valor moderado
- Garantir que será habitação principal e permanente, não podendo ser uma segunda residência ou casa de férias
Construir uma casa de luxo ou uma segunda residência em terrenos rústicos não é permitido pela lei.
Terrenos que não podem ser convertidos
A lei estabelece exclusões claras:
- Terrenos na Reserva Ecológica Nacional (REN)
- Terrenos na Reserva Agrícola Nacional (RAN) de alta aptidão
- Áreas protegidas (Rede Natura 2000, parques naturais)
- Zonas de risco (inundações, erosão, incêndios)
- Terrenos com aproveitamentos hidroagrícolas
Além disso, só se pode construir em terrenos rústicos que estejam contíguos a zonas urbanas já existentes. Terrenos isolados no interior ou longe de infraestruturas dificilmente serão aprovados.
Onde se deve dirigir: O papel das autarquias
O processo de reclassificação é da responsabilidade das câmaras municipais, não do Governo central. A decisão parte da proposta da Câmara Municipal e só se torna efetiva após deliberação da Assembleia Municipal.
O primeiro passo essencial é consultar o Plano Diretor Municipal (PDM) do seu concelho. Este documento define a estratégia de desenvolvimento territorial e estabelece as regras de ocupação do solo. Pode consultá-lo:
- No portal oficial da câmara municipal da sua área
- Presencialmente nos serviços de urbanismo da autarquia
- Através do Sistema Nacional de Informação Territorial
Terá de contactar a Câmara Municipal para confirmar se o terreno que detém pode ser convertido para terreno urbano ou urbanizável. O parecer caberá sempre às autarquias e a outras entidades como as Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR).
O processo de reclassificação: Passo a passo
- Pedido de informação prévia (PIP)
Solicite à Câmara Municipal para saber se é viável construir no terreno. Um PIP favorável pode dispensar licenciamento posterior. - Proposta de reclassificação
Inclui: justificação da reclassificação, projeto de arquitetura, avaliação ambiental e comprovação de que 70% será habitação acessível. - Consulta pública e pareceres
A Câmara abre um período mínimo de 20 dias de consulta pública e solicita parecer à Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional CCDR. - Aprovação pela Assembleia Municipal
Após ajustes, a proposta é submetida para decisão final. - Publicação e registo
Aprovada a reclassificação, esta é publicada e registada no Registo Predial.
Quais os prazos e obrigações após aprovação
A reclassificação não é permanente. Após a aprovação, as obras devem iniciar-se no máximo em 5 anos. Caso contrário, o terreno volta à classificação de rústico.
Custos e impostos a considerar
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI):
- Prédios rústicos: 0,8%
- Prédios urbanos: entre 0,3% e 0,45% (até 0,5% em casos específicos)
Embora a taxa pareça menor para urbanos, o valor patrimonial tributário aumenta significativamente, pelo que o imposto final pode ser superior.
Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT):
- Prédios rústicos: 5%
- Prédios urbanos: 6,5%
- Habitação própria permanente: até 7,5%
Custos administrativos variam de município para município e incluem taxas de apreciação de projetos, licenças e emissão de alvarás.
Alternativas: Casas Pré-Fabricadas e Bungalows
A utilização de um terreno rústico para colocar casas pré-fabricadas ou bungalows não é um tema consensual nos diferentes municípios. Há autarquias que permitem este tipo de edificações mediante o cumprimento de regras específicas (alvará de construção, certificação energética, autorizações ambientais), enquanto outras não o autorizam.
Nunca avance sem consultar previamente o município. O processo de licenciamento é igual ao exigido na construção de casas convencionais.
Vender o terreno após reclassificação
É possível vender um terreno depois de reclassificado, mas com uma condição essencial: a venda do terreno reclassificado como urbano inclui também as obrigações relacionadas com a construção de casas acessíveis. O comprador fica vinculado aos mesmos requisitos de construir pelo menos 70% de habitação a custos controlados.
Por outro lado, esta reclassificação valoriza significativamente o terreno, despertando maior interesse por parte de investidores ou construtores especializados em habitação acessível.
Para quem quer apenas construir a sua casa
Se é proprietário de um terreno rústico e o seu único objetivo é construir uma moradia para habitação própria, sem envolver projetos de habitação acessível, as opções são muito limitadas com a legislação atual.
Exceções: Quando é possível construir em terreno rústico?
Existem algumas situações em que é possível construir em terreno rústico sem reclassificação:
Obras com finalidade agrícola: Pode construir edificações de apoio ou de armazenamento, desde que comprove que fazem parte da gestão de explorações agrícolas.
Reconstrução de ruínas existentes: Se já existe uma edificação ou ruína no terreno, é permitida a reconstrução, alteração ou ampliação até ao máximo de 20% da superfície de pavimento das edificações existentes e legais.
Terrenos em aglomerados rurais. Alguns PDM permitem construção em terrenos rústicos que se situem dentro de aglomerados rurais consolidados. Cada município tem as suas regras específicas.
Além disso, só se pode construir em terrenos rústicos que estejam contíguos a zonas urbanas já existentes. Terrenos isolados no interior ou longe de infraestruturas dificilmente serão aprovados.
Realismo e planeamento
A nova Lei dos Solos abre portas, mas com portões bem definidos. O processo não é simples nem rápido, e a burocracia continua presente, embora simplificada. A boa notícia é que, ao contrário do que acontecia antes desta alteração legislativa, os prazos de resposta são agora obrigatoriamente mais curtos, e o facto de todos os pedidos serem submetidos através de plataformas eletrónicas facilita o seu acompanhamento.
Para quem tem terrenos rústicos e ambiciona transformá-los em oportunidade de construção, o conselho é claro: comece por consultar o PDM do seu concelho, contacte os serviços de urbanismo da câmara municipal e, idealmente, procure aconselhamento jurídico especializado em direito urbanístico. Só assim poderá perceber se o seu terreno tem efetivamente potencial de reclassificação e quais os passos concretos a seguir.
A transformação de um terreno rústico em urbano pode ser uma oportunidade, mas exige planeamento, paciência e, sobretudo, um projeto que se enquadre nos objetivos de interesse público que a lei estabelece.
Consulte aqui mais informações: https://prismaglobal.pt/credito-habitacao-sustentavel-conheca-os-beneficios-e-apoios/
Intermediário de crédito vinculado, registado no Banco de Portugal: 7747
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