Se está a pensar comprar ou vender uma casa, há um passo essencial que não pode ser ignorado: a avaliação do imóvel. Este processo, muitas vezes subestimado, é determinante para garantir uma transação justa e informada. Mas afinal, o que é, como funciona e porque é tão importante?
O que é a avaliação de imóveis?
A avaliação de imóveis é um processo técnico e financeiro que tem como objetivo determinar o valor real de uma propriedade num determinado momento. Este valor serve de referência para diversas finalidades, nomeadamente: compra e venda, pedido de crédito habitação, partilhas de herança, cálculo de impostos ou seguros.
Em Portugal, a avaliação pode ser realizada por diferentes entidades, mas é comum ser pedida por bancos, através de peritos avaliadores certificados pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).
Como se faz a avaliação?
A avaliação de uma casa não é um exercício de adivinhação. O perito avaliador segue critérios técnicos bem definidos. Entre os fatores analisados estão:
- Localização: Proximidade de serviços, transportes, escolas e zonas comerciais.
- Área útil e bruta do imóvel.
- Estado de conservação: Casas renovadas tendem a valer mais.
- Ano de construção e materiais utilizados.
- Tipologia e funcionalidade dos espaços.
- Acessibilidades e existência de elevador, garagem ou arrecadação.
- Comparação com imóveis semelhantes recentemente transacionados na mesma zona.
Além da visita presencial, o avaliador pode recorrer a ferramentas digitais e bases de dados como a da Autoridade Tributária, do INE ou dos registos prediais.
Avaliação bancária vs. avaliação de mercado
É importante distinguir dois conceitos:
- Avaliação bancária: serve de base para o crédito habitação. É o valor que o banco considera como garantia do empréstimo. Pode não coincidir com o valor pedido pelo vendedor.
- Avaliação de mercado: é o valor que se espera conseguir numa venda. Pode ser feita por agências imobiliárias ou peritos independentes, tendo em conta a dinâmica da procura e da oferta.
Porque é tão importante?
Para o comprador, a avaliação garante que não está a pagar acima do valor real do imóvel. Para o vendedor, permite definir um preço justo e competitivo. No caso de recorrer a financiamento, o valor da avaliação bancária pode limitar o montante que o banco está disposto a emprestar. Por exemplo, se a casa for avaliada em 200 mil euros, mas o comprador estiver disposto a pagar 220 mil, os 20 mil de diferença terão de ser pagos com capitais próprios.
Quanto custa e quanto tempo demora?
O custo de uma avaliação varia consoante o tipo de imóvel e a complexidade do processo. Para habitações familiares, os valores situam-se normalmente entre 200€ e 500€. Imóveis comerciais ou de maior complexidade podem ter custos superiores.
O prazo para conclusão de uma avaliação é geralmente de 5 a 10 dias úteis, podendo variar consoante a disponibilidade do perito e a complexidade do caso.
Posso contestar uma avaliação?
Sim. Caso considere que o valor atribuído está abaixo do justo, pode pedir uma segunda avaliação, apresentando dados que fundamentem a sua posição (por exemplo, transações recentes na zona ou melhorias feitas no imóvel).
Dicas para uma boa avaliação
- Certifique-se de que a casa está limpa e apresentável no dia da visita.
- Tenha à mão plantas, documentos legais e comprovativos de obras recentes.
- Realce melhorias que possam aumentar o valor (eficiência energética, isolamento, acabamentos).
Em resumo
A avaliação imobiliária é um processo técnico complexo que requer conhecimento especializado. Investir numa avaliação profissional adequada pode poupar milhares de euros e evitar decisões precipitadas num dos investimentos mais importantes da vida. Seja para comprar ou vender, compreender este processo é fundamental para navegar com sucesso no mercado imobiliário.
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Antes de fechar negócio, informe-se e compare. O mercado muda, mas o conhecimento é sempre o seu melhor aliado.
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