Em Portugal, cerca de um milhão de edifícios carecem de reparação. Para inverter esta tendência, o Estado criou um conjunto significativo de incentivos fiscais e programas de financiamento que podem reduzir substancialmente os custos de reabilitação.
A reabilitação do património edificado português representa não apenas uma oportunidade de preservar a história e a identidade arquitetónica do país, mas também um investimento que pode beneficiar de apoios públicos generosos. Seja para habitar, arrendar ou desenvolver um negócio, os benefícios fiscais disponíveis podem fazer toda a diferença no orçamento da obra.
O que são as áreas de reabilitação urbana (ARU)?
As áreas de reabilitação urbana (ARU) são zonas definidas pelas câmaras municipais onde se reconhece a necessidade de intervenção para melhorar o edificado e o espaço público. Podem incluir centros históricos, bairros antigos ou zonas degradadas, com o objetivo de promover a reabilitação através de incentivos fiscais e facilitação de licenças.
Ao classificar um imóvel dentro de uma ARU, o proprietário passa a poder beneficiar de reduções de impostos, isenções e prioridade no acesso a determinados programas de financiamento. Cada município publica no seu site o delimitar da ARU e o regulamento próprio que especifica as condições de acesso.
Principais benefícios fiscais à reabilitação
Entre as medidas mais relevantes destacam-se:
- IVA reduzido (6%): para obras de reabilitação realizadas em imóveis localizados em ARU ou com mais de 30 anos.
- Isenção de IMI (Imposto municipal sobre imóveis): normalmente por 3 anos, com possibilidade de prorrogação de até 5 anos, dependendo da legislação municipal e após conclusão das obras.
- Isenção de IMT (Imposto municipal sobre transmissões): na primeira transmissão após reabilitação, se o imóvel for destinado a habitação própria ou arrendamento de longa duração.
- IRS (mais-valias e rendimentos prediais): tributação autónoma de 5% aplicável, nas condições legais, a mais-valias provenientes da primeira alienação de imóveis reabilitados em ARU ou aos rendimentos de arrendamento desses imóveis. É necessário cumprir critérios de certificação e melhoria do estado de conservação do imóvel.
Exemplo prático:
Um proprietário compra uma casa degradada no centro de Coimbra, dentro de uma ARU, por 120.000 €. Após investir 80.000 € em obras de reabilitação, vende o imóvel por 250.000 €.
O lucro de 50.000 € (250.000 € – 200.000 €) seria tributado à taxa geral de IRS. Porém, como o imóvel foi reabilitado numa ARU e certificado pela Câmara Municipal, aplica-se a taxa reduzida de 5%, em vez da taxa progressiva normal (que pode chegar a 48%). Este benefício traduz-se numa poupança fiscal significativa e incentiva a recuperação do património em detrimento da construção nova.
Programas de apoio à reabilitação
Além dos benefícios fiscais, há programas públicos e linhas de crédito específicas que apoiam diferentes perfis de reabilitação:
1. Para habitar ou arrendar
Se o objetivo é transformar uma casa antiga em habitação própria ou colocá-la no mercado de arrendamento, há apoios financeiros robustos a considerar.
- IFRRU 2020 (Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas):
Criado no âmbito do Portugal 2020, continua ativo. Apoia a reabilitação integral de edifícios residenciais, comerciais ou de uso misto, incluindo melhorias de eficiência energética. Os empréstimos têm condições mais favoráveis do que o mercado, cobrindo obras em imóveis com mais de 30 anos ou em estado de degradação.
As candidaturas são apresentadas através das entidades financeiras parceiras do IFRRU 2020. A Fundiestamo atua como entidade gestora do FNRE (Fundo nacional de reabilitação do edificado), instrumento complementar destinado a operações específicas, principalmente de maior escala. - Reabilitar para arrendar – Habitação acessível:
Gerido pelo IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana), financia projetos de reabilitação destinados a arrendamento acessível. Está aberto a particulares, autarquias e entidades privadas. O apoio assume a forma de empréstimos de longo prazo com taxas reduzidas e as candidaturas decorrem enquanto houver verba disponível. - 1.º Direito – Programa de apoio ao acesso à habitação:
Apoia financeiramente obras de construção ou reabilitação para famílias em situação de carência habitacional. O apoio pode ser a fundo perdido ou através de empréstimos sem juros, dependendo da situação socioeconómica do beneficiário.
2. Para investimento e negócio
Quem procura reabilitar para rentabilizar, seja através de arrendamento, alojamento local ou investimento imobiliário, pode recorrer a programas específicos.
Fundo nacional de reabilitação do edificado (FNRE)
- O FNRE é um fundo público supervisionado pela CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários), criado para promover a reabilitação de edifícios públicos ou privados destinados a arrendamento. As candidaturas dividem-se em duas fases:
- Primeira fase: entidades públicas.
- Segunda fase: particulares, mediante imóvel livre de encargos e parecer municipal favorável.
O acesso é limitado e depende da abertura de avisos específicos, não sendo contínuo.
Portugal 2030 e linhas de crédito com garantia mútua:
- O Portugal 2030 prevê apoios a projetos de eficiência energética e sustentabilidade, mas os avisos específicos para reabilitação urbana privada ainda não estão plenamente operacionais.
Paralelamente, existem linhas de crédito com garantia mútua, apoiadas pelo Banco de Fomento, que oferecem condições vantajosas para quem investe em reabilitação com fins comerciais ou turísticos.
Requisitos e cuidados a ter
Para aceder aos benefícios fiscais, é fundamental cumprir determinados requisitos. As obras devem elevar o estado de conservação do imóvel em pelo menos dois níveis e atingir, no mínimo, a classificação de “Bom”. É também necessário cumprir normas de eficiência energética e qualidade térmica.
O reconhecimento da intervenção cabe à Câmara Municipal competente ou à entidade gestora da ARU. É crucial solicitá-lo juntamente com o pedido de licenciamento ou comunicação prévia da obra.
Após a conclusão e inspeção, a intervenção é formalizada através de um certificado de reabilitação urbana. A Câmara Municipal é então responsável por comunicar este reconhecimento ao serviço de finanças, permitindo, assim o acesso às isenções e reduções fiscais.
No caso da isenção de IMT para quem compra para reabilitar, as obras devem iniciar-se no prazo máximo de três anos. Se este prazo não for cumprido, o beneficiário perde a isenção e terá de pagar o imposto devido.
Reabilitar é investir no futuro
Reabilitar não é apenas uma forma de preservar o passado, é uma estratégia de investimento inteligente e sustentável. Ao recuperar casas antigas, o proprietário valoriza o seu património, beneficia de reduções fiscais e contribui para o equilíbrio urbano e ambiental.
Na Prisma Global, ajudamos particulares e empresas a encontrar as melhores soluções de crédito e financiamento para projetos de reabilitação, garantindo que cada investimento é feito com segurança, planeamento e acesso aos incentivos mais vantajosos.
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Intermediário de crédito vinculado, registado no Banco de Portugal: 7747
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