Direito de preferência na venda de imóveis: O que é e como funciona?

Se está a pensar vender uma casa, é essencial conhecer o direito de preferência, um mecanismo legal que, em determinadas situações, dá a terceiros o direito de comprar o imóvel antes de qualquer outra pessoa. O objetivo é proteger arrendatários e promover a reabilitação urbana e o acesso à habitação por entidades públicas.

Quem tem direito de preferência?

Em Portugal, há dois grandes grupos que podem exercer o direito de preferência:

1. Arrendatários habitacionais –Têm prioridade na compra do imóvel que habitam, caso o senhorio decida vendê-lo.
2. Entidades públicas, como o Estado ou municípios – Podem exercer preferência na aquisição de imóveis em:
   • Áreas de reabilitação urbana;
   • Áreas de contenção de alojamento local;
   • Zonas onde estão a implementar políticas de habitação pública.

Como garantir o cumprimento do direito de preferência ao vender um imóvel?

Antes de vender um imóvel, é fundamental verificar se está sujeito a direito de preferência. Isto pode evitar complicações legais e garantir que a transação decorre de forma segura e conforme a lei.

Como saber se existe direito de preferência? A forma mais segura e prática de o fazer é através da plataforma Casa Pronta, do Ministério da Justiça:

• Aceda à opção “Comunicar intenção de venda”;
• Introduza os dados do imóvel, como o número de identificação fiscal do proprietário e o artigo matricial;
• O sistema irá automaticamente verificar se existe alguma entidade com direito de preferência (como o Estado, o município ou o inquilino) e se é necessário aguardar uma resposta.

Como formalizar o processo?

Caso se confirme a existência de um titular com direito de preferência, o proprietário deve seguir os seguintes passos obrigatórios na plataforma:

1. Comunicar a intenção de venda, incluindo o preço, condições de pagamento e demais detalhes relevantes.
2. Registar essa intenção na plataforma Casa Pronta, onde o sistema verifica automaticamente se existem titulares de direito de preferência, com base na localização e características do imóvel.
3. Pagar uma taxa de 15€, correspondente ao registo da intenção de venda.
4. Aguardar a resposta dos possíveis titulares:
   • Entidades públicas (como municípios ou o Estado) têm até 30 dias úteis para responder;
   • Arrendatários (inquilinos) têm 8 dias úteis para exercer o seu direito.

Este processo é obrigatório e garante que o negócio decorre de forma legal, segura e transparente, evitando futuras nulidades ou litígios.

E se o proprietário não cumprir esta obrigação?

Caso a venda seja realizada sem respeitar o direito de preferência, o preferente pode:

• Anular a venda judicialmente;
• Exigir a transmissão do imóvel para si, nas mesmas condições do contrato;
• O vendedor pode também incorrer em custos legais, coimas e dificuldades no registo da escritura.

E no caso de imóveis arrendados?

Quando um imóvel está arrendado, o inquilino tem, por lei, direito de preferência na sua compra, desde que o arrendamento seja para habitação permanente. Este direito está consagrado no artigo 1091.º do Código Civil.

Quais as condições para o exercício do direito?

• Contrato de arrendamento válido e em vigor, celebrado para fins de habitação permanente;
• O imóvel deve ser colocado à venda na sua totalidade (se for apenas uma parte ou uma fração, o direito pode não se aplicar);
• O senhorio deve comunicar por escrito ao inquilino a intenção de vender, indicando o preço de venda e condições da proposta (pagamento, escritura etc.)

O inquilino tem 8 dias úteis para responder. Se aceitar, pode comprar o imóvel com prioridade. Se recusar ou não responder, o senhorio pode vender a terceiros, mas apenas nas condições inicialmente propostas.

Conclusão

Conhecer e respeitar o direito de preferência não é apenas uma questão legal, é um passo essencial para evitar complicações futuras. Ao vender ou comprar casa, informe-se bem, comunique atempadamente e use o site Casa Pronta para facilitar o processo.

Contacte a Prisma Global para esclarecer dúvidas e assegurar que os seus processos estão sempre em conformidade com a lei.

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Intermediário de crédito vinculado, registado no Banco de Portugal: 7747

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